Quizás el mercado de la vivienda estadounidense esté empezando a desacelerarse, pero sigue siendo intenso. La revalorización de dos dígitos es recurring. Muchos vendedores siguen buscando vertiginosamente entre múltiples ofertas, y los compradores frenéticos siguen pagando más que el precio de venta, a veces hasta $100,000 o más.
Sí, la fiesta inmobiliaria sigue en pleno apogeo, mucho más de lo que se esperaba. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) afirma que los precios de las viviendas existentes se dispararon 14.8 por ciento entre mayo de 2021 y mayo de 2022, y superaron los $400,000 por primera vez en la historia. Los precios han subido un impactante 45 por ciento desde que comenzó la pandemia del coronavirus en marzo de 2020, según los datos de la NAR.
Pero, ¿cuánto tiempo más durará la fiesta? Los consumidores pueden estar empezando a preocuparse, según los datos de búsqueda on-line: Hay más personas que buscan “disaster inmobiliaria” y términos similares ahora que en cualquier momento desde 2007, según los datos de Google Tendencies. Y esta semana, Fitch Rankings advirtió de “algunas correcciones regionales de los precios de la vivienda” en zonas sobrevaloradas. Pero la empresa calificadora no predijo una caída generalizada de los precios.
“A pesar de las perspectivas de una corrección de los precios de la vivienda, Fitch considera muy inconceivable una caída del mercado inmobiliario comparable a la de la Gran Disaster Financiera”, dijo la empresa. “Las principales razones son que el inventario de viviendas sigue siendo limitado, y es poco possible que los propietarios existentes que se han beneficiado de las bajas tasas de interés hipotecarias vendan sus propiedades”.
La última vez que el mercado de la vivienda estadounidense pareció tan volátil fue entre 2005 y 2007. Entonces el valor de las viviendas se desplomó, con consecuencias desastrosas. Cuando la burbuja inmobiliaria estalló, la economía mundial se sumió en la mayor recesión desde la Gran Depresión.
Ahora que el auge inmobiliario se ve amenazado por el alza de las tasas de interés hipotecarias y una posible recesión, los compradores y propietarios se hacen una pregunta conocida: ¿Está el mercado de la vivienda a punto de desplomarse?
“Lo que me preguntan una y otra vez es: “¿Es esto una burbuja?”, cube Phil Shoemaker, presidente de aperturas del prestamista hipotecario Residence Level Monetary. “Si nos fijamos en lo que está sucediendo con la apreciación del precio de la vivienda, parece una burbuja. Pero si se observan los fundamentos que hay detrás, es difícil decir que lo es”.
De hecho, los fundamentos de este mercado inmobiliario parecen mucho más estables que los de hace 15 años. La oferta de viviendas en venta sigue estando cerca de los mínimos históricos, y los deudores son más solventes que nunca.
Durante meses, los economistas del sector inmobiliario han predicho que el mercado de la vivienda acabaría enfriándose a medida que el valor de las viviendas fuera víctima de su propio éxito. Los precios de las viviendas han subido mucho más rápido que los ingresos, lo que ha provocado una restricción en la accesibilidad, y las tasas hipotecarias se han duplicado desde agosto de 2021.
A pesar de estos posibles lastres para los precios, el valor de la vivienda sigue subiendo. El área metropolitana más caliente de Estados Unidos es Punta Gorda, Florida. Los precios de las viviendas allí se dispararon un 34.4 por ciento desde el primer trimestre de 2021 hasta el primer trimestre de 2022, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Otros mercados de rápida apreciación son Ocala, Florida, que subió 33.8 por ciento, y Ogden, Utah, que subió 30.8 por ciento.
Los recuerdos de pesadilla del último auge y caída permanecen frescos en la mente de los propietarios de viviendas, economistas, prestamistas y agentes inmobiliarios. Con el fuerte aumento de los precios de la vivienda en el último año, el más reciente auge no deja de ser preocupante.
“Los precios se están acelerando claramente a un ritmo que pudiera llegar a ser preocupante”, dijo Ken H. Johnson, economista especializado en vivienda de la Universidad Atlántica de Florida (FAU).
Doug Duncan, economista en jefe del gigante hipotecario Fannie Mae, reconoce la preocupación por la estabilidad del mercado inmobiliario. En el pasado, las grandes alzas de los precios de la vivienda han sido una receta para los problemas.
“Nuestra opinión es que los precios de la vivienda están en algún punto del 15 por ciento por encima de lo que sugieren los fundamentos a largo plazo”, cube Duncan. “Así que es un motivo para preguntarse: ‘¿Hay algún problema?’”.
Por su parte, Greg McBride, CFA, analista financiero en jefe de Bankrate, afirma que es más possible que se produzca una meseta en los precios que una fuerte caída.
“Aunque el reciente ritmo de apreciación del precio de la vivienda no es sostenible a largo plazo, eso no significa que los precios corran el riesgo de sufrir una fuerte caída”, cube McBride. “Los precios inmobiliarios pueden moverse en grandes rachas —como ahora— y luego mostrar relativamente pocos cambios durante un periodo de años. Un estancamiento de los precios es el resultado más possible”.
Sin embargo, dado que las tasas hipotecarias se han duplicado esencialmente desde agosto de 2021, algunos economistas especializados en vivienda esperan un modesto descenso de los precios. Matthew Pointon, economista inmobiliario sénior de Capital Economics, escribió en una nota de junio que ahora proyecta que los precios de la vivienda caerán alrededor del 5 por ciento a mediados de 2023.
¿El culpable? El alza de las tasas de interés hipotecarias por encima del 6 por ciento Aun así, Pointon ve una desaceleración, más que un colapso, en el mercado de la vivienda. “La prevalencia de las hipotecas a tasa fija, las condiciones crediticias restrictivas y un mercado laboral relativamente sano siguen descartando un desplome de los precios”, escribió Pointon.
El economista en jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Lawrence Yun, está de acuerdo en que la caída no es inminente. Hay demasiado desequilibrio entre la oferta y la demanda como para que el valor de la vivienda se desplome.
“No me sorprendería que en algunos mercados se produjera un ligero descenso de los precios”, dijo a finales de junio.
Sin embargo, Yun dijo que cualquier descenso será probablemente pequeño, y saludable para un mercado que ha visto una intensa presión sobre la accesibilidad. Yun señaló a Phoenix como un lugar donde la apreciación de los precios ha desafiado la gravedad, y donde una pequeña corrección no causaría un dolor económico generalizado.
“¿Podría caer 5 por ciento? Ciertamente sí”, dijo Yun. “Incluso si los precios bajaran, digamos, 5 por ciento en Phoenix, ¿es eso una preocupación? Absolutamente no”.
Entonces, ¿nos dirigimos a un desplome de la vivienda? Los economistas del sector de la vivienda coinciden en que no se vislumbra una caída dolorosa en el horizonte.
“No tenemos una burbuja”, cube Logan Mohtashami, analista principal de HousingWire. “Solo tenemos un crecimiento poco saludable del precio de la vivienda”.
Duncan está de acuerdo en que la fuerte alza del valor de la vivienda, aunque inusual, no es señal de una burbuja. “Es difícil encontrar un argumento que diga que se desmoronará”, dijo.
Yun señala que la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos ha vuelto a alcanzar niveles de infarto que no se veían desde 2006. “Por supuesto, la situación es muy diferente”, cube. “Pero debemos ser conscientes de esta condición”.
Los economistas del sector de la vivienda señalan cinco razones de peso para que no sea inminente el desplome.
—Los inventarios están cerca de mínimos históricos: La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios afirma que en septiembre había una oferta de solo 2.4 meses de viviendas en venta. En febrero, esa cifra bajó hasta un mínimo de 2 meses de oferta. La falta de inventario explica porqué los compradores no tienen más remedio que subir los precios. Y también indica que la ecuación de la oferta y la demanda simplemente no permitirá una caída de los precios en un futuro próximo.
—Los constructores no pueden construir lo suficientemente rápido para satisfacer la demanda: Los constructores de viviendas retrocedieron mucho tras la última disaster y nunca volvieron a alcanzar los niveles anteriores a 2007. Ahora no hay forma de que compren terrenos y obtengan las autorizaciones reglamentarias con la rapidez suficiente para satisfacer la demanda. Aunque están construyendo todo lo que pueden, parece poco possible que se repita el exceso de construcción de hace 15 años. “La razón basic del incremento de precios es el aumento de la demanda y la falta de oferta”, dijo McBride. “A medida que los constructores sacan al mercado más viviendas disponibles, más propietarios deciden vender y los posibles compradores se quedan fuera del mercado, la oferta y la demanda pueden volver a equilibrarse. No ocurrirá de la noche a la mañana”.
—Las tendencias demográficas están creando nuevos compradores: Hay una fuerte demanda de viviendas en muchos frentes. Muchos estadounidenses que ya tenían casa decidieron durante la pandemia que necesitaban lugares más grandes, especialmente con el aumento del trabajo desde casa. Los millennials son un grupo enorme y están en sus mejores años para comprar. Y los hispanos son un grupo demográfico joven y creciente que desea ser propietario de una vivienda.
—Las normas de préstamo siguen siendo estrictas: En 2007, los “préstamos mentirosos”, en los que los deudores no necesitaban documentar sus ingresos, eran comunes. Los prestamistas ofrecían hipotecas a casi todo el mundo, independientemente de su historial crediticio o de la cuantía del pago inicial. Hoy en día, los prestamistas imponen normas estrictas a los deudores, y los que obtienen una hipoteca tienen, en su inmensa mayoría, un crédito estelar. Según el Banco de la Reserva Federal de Nueva York, la puntuación crediticia típica de los prestatarios de hipotecas en el tercer y cuarto trimestre de 2021 se situó en la cifra récord de 786. “Si los estándares de préstamo se relajan y volvemos a los días del salvaje, salvaje oeste de 2004-2006, entonces eso sería un animal completamente diferente”, dijo McBride. “Si empezamos a ver que los precios suben por el poder de compra synthetic de las normas de préstamo laxas, entonces será cuando nos preocuparemos por una caída”.
—La actividad de las ejecuciones hipotecarias está silenciada: En los años posteriores a la disaster inmobiliaria, millones de ejecuciones hipotecarias inundaron el mercado de la vivienda, deprimiendo los precios. Este no es el caso ahora. La mayoría de los propietarios tienen un cómodo colchón de capital en sus casas. Los prestamistas no han presentado avisos de falta de pago durante la pandemia, lo que ha llevado las ejecuciones hipotecarias a mínimos históricos en 2020.
Todo esto se suma a un consenso: Sí, los precios de la vivienda están superando los límites de la accesibilidad. Pero no, este auge no debería acabar en quiebra.
“No me preocupa una burbuja inmobiliaria”, dijo Ralph McLaughlin, economista en jefe de la empresa de tecnología financiera Haus.com. “Los fundamentos están todos ahí –la escasa oferta combinada con la creciente demanda de vivienda en propiedad– para sugerir que el sobrecalentamiento que estamos viendo en el mercado de la vivienda no se basa en espíritus animales, sino en una desafortunada y coincidente serie de fuerzas del mercado durante el año pasado”.
¿Cuándo se desplomará el mercado de la vivienda?
En realidad, los economistas no creen que lo haga. Los economistas del sector de la vivienda señalan cinco razones principales por las que el mercado no se desplomará en breve: el escaso inventario, la falta de viviendas de nueva construcción, la gran cantidad de nuevos compradores, las estrictas normas de concesión de préstamos y el descenso de las ejecuciones hipotecarias.
¿Cuándo bajarán los precios de la vivienda?
Los precios de la vivienda llevan años subiendo mucho. Y aunque el acalorado mercado puede enfriarse un poco, no es possible que experimente pronto una caída igual de brusca. Greg McBride, CFA, analista financiero en jefe de Bankrate, cube que es más possible un estancamiento de los precios que una caída pronunciada. Matthew Pointon, economista inmobiliario sénior de Capital Economics, también espera una desaceleración en lugar de una caída libre, prediciendo un descenso del 5 por ciento para mediados de 2023.
¿Cuánta casa me puedo permitir?
Depende de cuánto dinero gane frente a cuánto pague en deudas y gastos cada mes. Muchos asesores financieros recomiendan la regla del 28/36 por ciento de accesibilidad de la vivienda, que establece que no se debe destinar más del 28 % de los ingresos brutos mensuales a los gastos de vivienda, y no más del 36 % a la deuda whole. La calculadora de asequibilidad de la vivienda de Bankrate puede ayudarte a hacer números.
¿Cuál es una buena puntuación de crédito para comprar una casa?
Los prestamistas exigen diferentes puntuaciones crediticias mínimas para los distintos tipos de hipotecas. Sin embargo, normalmente se requiere una puntuación de al menos 620 para un préstamo convencional, y si es de hasta 740, mejor. Hoy en día, los deudores exitosos suelen tener un crédito extraordinario, con una puntuación típica de 786.
Estadísticas clave del mercado de la vivienda
—Un whole de 30,881 viviendas de Estados Unidos han sido objeto de ejecuciones hipotecarias (avisos de impago, subastas programadas o embargos bancarios) en mayo de 2022, según ATTOM Information Options.
—Illinois tuvo la mayor tasa de ejecuciones hipotecarias de todos los estados en mayo, con una presentación de ejecución hipotecaria por cada 2,000 unidades de vivienda, según ATTOM. Le sigue Nueva Jersey, donde una de cada 2,346 viviendas se encuentra en alguna fase de ejecución hipotecaria.
—Los prestamistas recuperaron 2,857 propiedades estadounidenses a través de ejecuciones hipotecarias completadas –conocidas como “bienes inmuebles en propiedad”, o REO– en mayo de 2022. Illinois tuvo la mayor cantidad de REOs con 350, seguido por los 249 de Michigan, según ATTOM.
—Las ventas de viviendas cayeron un 8.6 por ciento de mayo de 2021 a mayo de 2022, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. El precio medio de la vivienda alcanzó los 407,600 dólares en mayo de 2022.
—La tasa de apreciación de las viviendas, según la NAR, fue del 14.8 por ciento de mayo de 2021 a mayo de 2022.
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11 de May de 2022 No Comments
